1562

Застройщик навязывает свою управляющую компанию. Что делать?

На общее собрание — только с актом приемки

Первое нарушение — нельзя участвовать в общем собрании, имея на руках лишь договор долевого участия. Надо как минимум подписать акт приема-передачи квартиры.

«После сдачи новостройки в эксплуатацию в общем собрании участвуют те, кто успел оформить помещение в собственность, и участники строительства, которые уже подписали акт приема-передачи квартиры или иной документ о передаче помещения. Закон не разрешает участвовать в собрании, если передаточный акт не подписан», — комментирует адвокат коллегии адвокатов «Домбровицкий и партнеры» Анастасия Колесникова.

В УК «ПИК-Комфорт» с этим согласны, но на запрос Циан.Журнала уточнили: «Жители, которые не приняли помещения, могут участвовать в обсуждении вопросов на очной части без права голоса. Право голоса появляется автоматически с момента подписания акта».

Возможность голосовать на общем собрании сохраняется у подписавших акт приема-передачи на протяжении года с момента ввода дома в эксплуатацию. В дальнейшем голосуют только собственники помещений.

Как оспорить решения ОСС

Единственный способ оспорить решения общего собрания собственников (ОСС) и признать его недействительным — обратиться в суд с доказательствами нарушений. Для этого отводится полгода с момента, когда инициатор сообщил о собрании. Но будет непросто.

«О своем намерении обратиться в суд собственник (дольщик-владелец) должен известить других собственников или дольщиков», — говорит управляющий партнер юридического бюро «Пропозитум» Дмитрий Галанцев. По закону письменно уведомить об этом следует всех соседей, участвующих в собрании, даже если дом на несколько сотен квартир.

Важный нюанс: оспаривать решение ОСС вправе только тот, кто не участвовал в собрании или участвовал, но голосовал против, добавляет эксперт. Сам судебный процесс по оспариванию решения собрания иногда растягивается на год и дольше.

Консьерж или деньги

Выходит, у дольщиков есть три стратегии.

1. Первая стратегия — согласиться с застройщиком и выбрать его УК. Это разумно, если проект предусматривает повышенный комфорт и дополнительные интересные опции, с которыми справится только «своя» компания. Другой вариант: дольщики знакомы с проектами застройщика и им нравится работа его УК в уже заселенных домах.

Если жителей не устраивают дополнительные услуги УК или их стоимость, они собирают инициативную группу и пробуют договориться с УК застройщика о том, какие дополнительные услуги и по какой цене готовы включить в договор. Инициативная группа включает любое число жителей, готовых донести свои пожелания до руководства УК. Иногда это приводит к мирному разрешению конфликта.

2. Вторая стратегия — игнорировать собрание, которое проводят застройщик и его УК: кворум не наберется, собрание не состоится, управление будет выбрано на открытом конкурсе. Как мы помним, в этом случае перечень услуг УК будет минимальным. Дополнительные услуги в него включить реально, но для этого жители должны сами провести собрание и выбрать, какие услуги они хотят получать за отдельную плату.

3. Третья стратегия — оперативно, до проведения открытого конкурса, выбрать УК, не связанную с застройщиком, которая устроит большинство покупателей жилья. Но для этого требуется большая сплоченность дольщиков: придется самостоятельно провести собрание, обеспечить кворум и избрать управление большинством голосов.